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顺德、东莞执行“二手房交易将按差额20%征收个税”的政策

发布日期:2013-03-16    来源: 顺德家具网 (www.shunde-jiaju.com)         浏览次数:1079
核心提示:    了解到,顺德从2010年开始从严执行二手房交易将按差额20%征收个税的政策,而同样位于广东的东莞则从2007年就开始执行这一政
    
   了解到,顺德从2010年开始从严执行“二手房交易将按差额20%征收个税”的政策,而同样位于广东的东莞则从2007年就开始执行这一政策。为了堵住“阴阳合同”的漏洞,两地都已推出二手房交易计税价格评价系统。

       “顺德‘20%个税’政策现在仍在实施,买家卖家都不敢出手,二手楼中介倒了不少。”在顺德有多年从业经验的二手房经纪人方先生告诉记者,他所在的中介代理公司发家地在顺德,然而,去年却不得不撤出顺德,搬到广州。


   “个税政策在抑制投机需求的同时,严重误伤了刚需购房者。顺德和东莞的二手房市场因交易成本过大,近几年一直都不活跃。“一位业内人士表示。

  顺德:四成中介曾倒闭

   “把增加的个税算上,二手房没有什么价格优势,因此成交备受打压。”陈先生在顺德有长达十年的中介代理经验,他向本报记者表示,顺德的经济发展在广东省处于较高水平,人均收入水平较高,但楼市投资需求并不旺盛。

   陈先生认为,顺德楼市不温不火,主要因为限购政策和二手房征收20%个税的双重影响。

   顺德二手房市场在2009年颇为火爆,不少投资客纷纷到顺德买房。2009年底,顺德市政府宣布,自2010年1月1日起,对个人购买不足5年的非普通住房对外销售的实行全额征收营业税等措施,并试行二手房地产基准房价系统。

   顺德二手房个人所得税的执行标准为,按照增值部分的20%增收,增值部分为“成交价或评估价格,减去原发票价格和合理费用”。合理费用包括个人房贷中所支付的利息成本、装修费用及中介费用等,只要业主可提供以上相关发票证明,就可以在差额中扣减。

   个税新政推出后,当地二手房交易大幅降温,在随后出台的限购政策的叠加效应下,当地曾一度出现近四成中介公司倒闭的现象。

   多位中介人士认为,这种影响持续至今,即使楼市回暖,二手房交易市场并未出现真正的复苏。“顺德二手房投资的黄金(1591.30,0.60,0.04%)周期已过。”

   顺德当地财税部门对外表示,二手房评价系统启用后,税务部门把系统评估的价格与纳税人申报的价格进行比较,按照孰高的原则确定计税价格,再根据计税价格征收二手房交易税费。

   “顺德的二手房基准房价评价系统十分严格,即使做了‘阴阳合同’等避税手段,也避不了多少税。”方先生解释,以一套成交价为80万元的房子为例,这套房子当年交易价格是25万元,但在评估系统里,该二手房的基准房价评估系统估价超过60万元。若纳税人报出70万元,评估价60万元扣除其他装修等合理费用,计算20%的所得税。即使纳税人报价稍微低于评估价,假设报出40万元,也要按照规定,用评估价的60万元减去40万元和其他费用,再征收20%所得税。

  严堵“阴阳合同”

   事实上,从2006年开始,在中央的要求下,全国多个城市表示要强征20%的个税,但真正实施的城市并不多。多个城市的房地产交易中心与税务部门的系统并没有联网,只要卖家无法提供房产原值凭证,或者通过评估机构暗箱操作,个税征收可以在交易差额的20%与交易全额的1%至2%间“任取其低”,存在据实征收和核定征收两种方式。

   记者从广州多家按揭公司和中介公司了解到,几乎所有不符合免征税范围的卖家都采取核定征收的方法。

   “即使是核定征收,交易过程中也可以将评估申报价格降低。即使是按1%征收,也会低于实际交易价格的1%,关键在于评估系统。”广州市天河区某按揭公司一位高级经理向记者解释,广州也有类似的二手房价值评估系统,然而,各区的执行标准并未统一,也有不少人为核定的色彩,并未像顺德、东莞的评估系统般完善。

   东莞市在从严实行“按差额20%征收个税”政策的五年之中,曾碰过不少壁。东莞市地税局相关人士向本报记者表示,在2012年之前,房屋原值评估一直由第三方评估公司操作,运行过程容易出现暗箱操作的情况。

   “在该系统还未推出之前,我们发现,市场上‘阴阳合同’等避税方式的出现,是因为评估权掌握在第三方评估机构那里。”东莞市财税局一名不愿具名的人士向记者表示,这些第三方机构与纳税机关存在一定“默契”,买家如果能找到势力更强的第三方评估机构,纳税的标准会不一样。

   正是这种存在差异化的标准,让东莞的二手房价值评估一直是政策执行的难题。

   在实际交易中,卖家个税由买家承担是行规。此外,在中介公司协助下,卖家可以通过上调装修发票抵扣的额度、通过评估公司降低房子估价等方式,减少房屋的价值差额。

   然而,差额减少的数额并不一致,“有些可以减上十万,有些只不过减几千元,有些抵扣之后缴纳的个税为零。这些都是有可能的,要看情况,有时候并非一定要暗箱操作才可以做到。”另一位中介经理陈先生表示。

   东莞中原地产策略研究中心总监车德锐向记者表示,在二手房价值评估系统上线前,东莞政府组织了多个中介公司,采集并核实各区域的房屋价格情况,包括小区、楼层、户型等。对于有媒体报道,当地中介反映目前二手房评估价仍与实际成交价格相差甚多,甚至接近原购价,车德锐表示这与实情不相符。

   东莞本地房企人士梁博林以及当地税局人士均向本报记者表示,在五年的摸索过程中,东莞在2012年推行“二手房交易计税价格评估系统”,堵住了“阴阳合同”等避税漏洞,使这一政策的执行过程更为严格和规范。
 

 
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